住宅ローン見直しQ&A

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住宅ローン見直しのよくある質問

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Q:住宅ローンの借り換えを行う場合や、金利タイプの見直しを行う場合、固定金利と変動金利のどちらが得ですか?
A:固定金利と変動金利については、将来の金利動向が不明なので、どちらが得とは言い切れません。現在はゼロ金利に近い状態になっています。このまま低金利が続くのであれば、変動金利を選択しておけばOKです。逆に、金利が上昇して変動金利が3%を超える状態になるのであれば、現状の2〜2.5%程度の固定金利にしておくほうが有利になる可能性もあります。可能であれば、ローンの一部を変動金利として、残りを長期固定金利にしておけば、金利がどちらに転んでもある程度のヘッジができます。その際は、繰上げ返済をする場合に、金利の高い方を選んで返済期間を短縮すれば、より効果的です。

Q:住宅ローンの借り換えを行いたかったのですが、ローン審査に落ちてしまいました。何故でしょう?
A:ローン審査は、物件(建物)と人(契約者)の両方を審査しますが、審査に不合格だった場合に理由は開示してくれません。まず、物件については、ローン残高が物件の時価を大きく上回っているいわゆる担保割れの比率が大きすぎる場合には、審査に不合格となる場合があります。人に対する審査は、新築時より厳しくなるといわれています。年収や、返済負担率、ローンの返済履歴などが審査されます。よくある落とし穴としては、クレジット機能やローン機能のついたカードを多く保有していると、保有しているだけで将来の融資の可能性ありと判断されて、返済負担率が厳しく評価されてしまう場合がありますので、審査前には不要なカードを解約しておくことをお勧めします。

Q:フラット35への借り換えは可能ですか?
A:住宅金融公庫時代は、借り換えはできませんでしたが、住宅金融支援機構のフラット35では、一部の金融機関で借り換えが可能です。しかし、融資対象となる住宅へ主として下記のような制限あり、民間の金融機関より厳しくなっています。
◆ 原則として一般の道に2m以上の接道している
◆ 一戸建ての場合は70m2以上、マンションや共同住宅の場合30m2以上の床面積がある
◆ 併用住宅の場合、住宅部分の床面積が全体の2分の1以上ある
なお、フラット35では、長期固定で金利も安く、保証料が不要など諸費用が安いというメリットもあります。反面変動金利を選択することはできませんので、低金利時代がずっと続いた場合には、総支払額が割高になるという場合も考えられます。

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